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“1亿元补贴”大战开启长租公寓 你能自救吗?

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长租公寓

到7月份,毕业的季的租房需求逐渐开始释放,许多品牌的长租公寓纷纷抛出“1亿元补贴”活动,并针对新客户推出具体的租金优惠减免政策,以赢得更多新客户。

业内人士认为,这一举措的背后,反映了今年租赁市场复苏不如预期的现实。那么,“一亿元补贴”能自助吗?下半年长租公寓的发展趋势是什么?这个行业会出现并购浪潮吗?

减免租金,多家长租公寓推优惠举措“抢客”

今年上半年,受疫情影响,租赁市场大幅波动,市场供求格局趋于缓和,租赁需求出现延迟,长租公寓企业也经历了运营考验。为了解决困难,自7月份以来,许多品牌公寓推出了1亿元的补贴活动,并针对新签约的客户推出了具体的租金优惠政策,引起了租户的关注和热烈讨论。

《新京报》记者获悉,“1亿元补贴”活动于7月2日正式启动。就具体优惠力度而言,共有住房一年免租两个月。以季, 海淀区一个月租金3390元的单间为例。参加本次活动后,相当于全年租金减少6780元;整栋出租房屋的租金每年免除1.2个月。如果季,在朝阳区参加本次活动的整栋出租屋的月租金为8630元,相当于每年减租10356元。

事实并非如此。记者了解到,蛋壳公寓最近推出了“住房计划”,提供1亿元补贴租户。租户可以享受长达两个月的免租金福利。

值得一提的是,季是在6月份毕业的,这里曾经是季租房的热门之地。然而,由于疫情的影响,今年毕业生的租房需求被推迟,直到他们在附近毕业。因此,毕业生的租房需求将在7月份的市场中得到反映。业内人士认为,长租公寓此时推出的优惠政策是为了满足毕业的季人的租房需求,以及疫情得到控制后其他流动人口的租房和换房需求。

巴乐兔研究院院长高萌,告诉记者,毕业的季的到来肯定会在一定程度上拉动长租市场。然而,由于今年的就业市场与往年不同,租赁交易的规模将弱于往年。

高萌进一步分析,与前几年相比,今年一些毕业生需要花更多时间找工作或推迟工作,这将反映在长租市场延迟签订合同上。此外,就业人员的薪酬状况不容乐观,这也将导致毕业生的租金预算相对不足,这体现在租赁产品的选择上,更倾向于追求实用性和性价比。

“对于急需市场而言,性价比更高的共享住房将更受毕业生欢迎。毕竟,这里是一个安全的地方,在大城市定居是最重要的。”高萌总结道。

从市场供给方面分析,壳牌研究院租赁分析师黄卉,告诉记者,长租公寓企业应该充分考虑毕业生的承受能力,降低租赁门槛,以便更好地实现消费转型。

“长租公寓未来不缺住房,缺的是房客。”东方公寓学院创始人李权对此发表了评论。

旺季不“旺”,长租公寓经营压力凸显

业内人士认为,长租,许多公寓企业制定的优惠减免税政策背后,反映出今年租赁市场复苏不如预期。毕竟,长租公寓企业正紧跟市场趋势。

看看今年长租,公寓市场的趋势

从正常的租赁市场周期来看,一般是季从11月到次年2月。二月之后,海归回归,市场逐渐转热。6月和7月,从季毕业的学生迎来了繁荣的季。然而,在上半年,受疫情影响,租赁市场的季法则被打破。不仅热回收的趋势缓慢,而且季的传统繁荣不是“繁荣”。

根据壳牌研究院的一份报告,6月份,一些城市的租赁交易再次受到流行病和其他因素的影响。季尚未出现传统的毕业租赁,交易量环比下降7.3%。其中,北京租赁市场的营业额大幅下降,环比下降19%。

与此同时,6月份,18个重点城市的平均租金水平呈下降趋势,环比下降3.2%,同比下降10.9%。值得注意的是,曾经在长租,需求旺盛的北京,也开始降低租金。6月份,北京的平均租金为84.4元/平方米,环比增长0.3%,但同比仍下降5.0%。

“租金水平与去年同期相比有所下降,这将不可避免地导致长租公寓企业承担更高比例的租金成本。与此同时,无论是业主的直接租金还是长租的公寓市场,出租人的租金预期都在持续下降。为了避免因空置而造成的损失,通常会采取降价等优惠措施,以加快租金,降低空置成本。”黄卉分析道。

值得一提的是,面对商业压力,长租一些公寓企业在强调租房的同时,也向房东提出了降低租金的建议,这引起了很大的争议。问题是,这合理吗?你想在这个阶段和业主谈谈租金减免吗?

“与业主谈租金下调是长租市场上一些企业改变供求关系的一种调节手段。总的来说,这是正常的商业行为。”高萌告诉《新京报》记者,但至于在现阶段是否与业主讨论租金下调的问题,他们不应该一概而论。“这要求长租企业评估当前的实际情况,以及它们是否遇到紧迫的现金流问题。财务扣减情况如何,是否使用了其他手段,效果如何?”

尽管长租,这个主要的一线和二线城市的公寓市场正在逐渐恢复,但这种流行病对整体经济的影响将继续与租房有关。基于此,高萌认为,企业还应该做好演绎和分析工作,以判断减租是否合适以及减租幅度有多大。与此同时,我们应该平衡业主、租户和租赁企业的权益,共同协商,积极应对这一特殊时期。

中小企业迎“至暗时刻”,行业并购潮来临?

令人尴尬的是,长租公寓曾是许多开发商热衷投资的目标。然而,回顾今年上半年,没有新的开发商进入长租的公寓领域

从壳牌研究院监测的长租集中型公寓门店的前10名品牌来看,2018年底,前10名品牌门店数量为660家;截至2019年底,排名前10位的品牌门店数量为1,134家,2019年新开门店474家,新开业率为71.8%。今年上半年,10大品牌共新开93家店铺,新店开店率为8.2%。一些品牌的店铺数量出现负增长,一些店铺关闭。

不仅如此,入住率下降,租户违约率上升,导致长租许多中小公寓企业经历“黑暗时刻”。据不完全统计,今年上半年,长租,有16个中小型公寓出现资金链断裂、脱逃和倒闭等情况。其中,长租近70%的公寓由于“高收入、低产出”的模式而断裂了资金链。

“2019年底,长租市场总体上表现出疲态,无论是从投资还是租赁方面。2020年突然爆发的疫情只是一个催化剂,因为任何过度的行业都将恢复到最初的状态。”李权解释道

从运营商的角度来看,高萌指出,目前,在这个节点上,企业需要更加务实的经营,“先求生存,后求发展。”具体来说,高萌解释说,操作更详细和专业化,开源和减少开支,降低成本和提高效率;提高服务质量和租户满意度,从而拉动长租循环,获得回头客和老客户的推荐;小心管理房子,小心使用财务杠杆;住房产品满足公众需求,满足中低收入人群需求,租金在合理范围内。

克而瑞租赁与销售研究中心的相关人士也表示,下半年,长租的公寓应该谨慎对待,重点提高运营的软实力。一方面,在新项目的扩建中,优化财政投资计算模型,降低入住率预期,提高购房门槛,采用月付款等短期支付方式;另一方面,在运营中,可以提高人员效率,减少业务招待费等费用,提高服务质量。

展望下半年,长租公寓行业将呈现什么样的发展趋势?这个行业会出现并购浪潮吗?对此,华美咨询集团首席知识官兼高级经济学家赵焕焱,向《新京报》表示,长租公寓的经营状况与房屋租赁的供求关系密切,下半年的走势取决于整体租赁市场的走势。在广义住宿业的后流行期,“关闭和转移”与并购并存是一个高概率事件。

但是,克而瑞租赁销售研究中心相关人士认为,在目前的市场条件下,各方投资行为相对谨慎,并购浪潮尚未到来。但也指出,一个不可忽视的现象是,在疫情期间,许多龙头企业都在观望行业的并购机会,其中低成本不良资产更为行业所关注。

(文章来源:《新京报》)

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