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后房地产时代居民资产配置趋势

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资产配置

根据央行2020年上半年发布的数据,中国居民投资房地产的比例高达70%,而存量资产仅占3%。这种配置的严重偏差是与过去20年的大规模资产业绩分不开的。据统计:自2000年以来的20年间,中国房地产、股票市场、大宗商品和债券市场的年化收益率分别为7.9%、6.1%、2.9%和3.8%。

房地产超额收益率与中国城市化率的快速增长不谋而合,这一现象不难理解。从经济学的供求原理来解释,价格是由供需双方决定的。当需求快速上升,供给跟不上时,价格继续上涨,这反映在大量农村人口涌入城市购买房地产,而终端供给有限,导致房地产价格持续上涨。

未来,随着国家进入城市社会时代,房地产整体需求将进入稳定阶段。同时,应该指出,从人口增长趋势来看,未来需要房地产的人口比例将继续下降。因此,由于终端需求稳定甚至略有萎缩,房地产价格的上行势头将明显减弱。从财富分配的自然逐利性来看,房地产作为国家财富主要载体的阶段必然成为历史。

然而,对大多数人来说,生活和居住的总支出是有上限的,多余的“闲钱”将不可避免地选择另一个出路。那么,如何规划后房地产时代的家庭资产配置呢?我们不妨选择两组有代表性的数据来增强我们的直觉理解。

第一组数据:是代表世界发达经济体的美国,从1802年到2012年的210年间,美国股票、长期国债、短期国债、黄金和美元的年化收益率分别为8.1%、5.1%、4.2%、2.1%和1.4%,美国股票的长期收益率远远超过其他主要资产。相应地,2018年,美国居民在房地产、股权资产和固定收益产品中的配置比例分别为27%、33%和40%。220年的长期数据说明了这样一个事实:当一个国家的经济持续发展时,股票投资作为直接支持经济运行的融资方式和优质企业的“伴侣”,自然会从经济发展中获得超额回报和优质企业的反馈。

第二组数据:是专业投资机构的主权财富基金。主权财富基金是指一国政府通过特定税收和预算分配、可再生自然资源收入和国际收支盈余积累的公共财富,由政府控制和支配,通常以外币持有。财富管理像一个国家一样大,像一个国家一样小,但本质上没有太大区别。主权财富基金更多由专业人士管理,专业化程度更高,长期稳定性更强。结合全球35只主权财富基金的数据,从2002年到2018年,股权资产占其总资产的比重从37.4%上升到38.5%,是最大的单一资产,但仍呈现逐渐上升的趋势。

以上两组数据从发达经济体的市场表现、居民财富分配模式和专业机构投资者的长期视角为资产配置提供了参考。从长期收益率的角度来看,股票领先于各种资产,成为长期机构投资者的首选。考虑到股票投资的特殊性,人们把固定收益放在资产配置的首位,但他们的股票投资份额也达到了1/3,明显超过了房地产的比重。

展望未来,以消费和科技为代表的新一轮经济增长势头正在中国,酝酿,国内生产总值持续增长的良好趋势仍值得期待。此外,政府增加了盈利和减税的力度,人均可支配收入预计将继续保持目前的上升趋势。居民财富的增长是一个客观趋势。与此同时,近20年来,房地产市场的供求结构发生了根本性的变化,市场所需力量的衰减将降低房地产价格持续上行的内在驱动力。结合发达国家的历史经验,金融资产,尤其是股权资产,将成为居民财富的重要载体。

(文章来源:《证券市场周刊》)

每日金融名言:成功的投资在本质上是内在的独立自主的结果。

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