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失业率创下15年新高 香港租金暴跌 房地产价格仍在上涨 住房供应减少 抵押贷款利率低

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失业率

林浩文告诉《21世纪经济报道》,支持香港房地产市场的主要优势在于供应短缺和持续的低利率。“据估计,2020-2021财年的住宅供应量约为15,000至17,000套,比2017-2018财年低30%。-40%,供应明显不足。”

疫情形势严峻,香港失业率连续九个月上升。然而,这似乎并没有阻碍香港开发商的努力。

香港,首屈一指的地产公司新鸿基地产的屯门皇家湾一期工程,目前已推出138个单位,市场反应良好。据报道,已有1200多名买家支付了定金,超额认购了7.7倍。与此同时,恒基地产前董事长李兆基,主持了北角木星街潘新卫伟君汇项目,并宣布本周将推出33个新增单元。

根据香港, 差饷物业估价署的日发布的数据,5月份香港私人住宅价格指数为384.8点,比2月份的377.5点高出1.9%,创下去年12月以来的新高。今年前五个月,香港的私人住宅价格指数上升了约1.48%。

与此同时,根据日房地产信息平台Squarefoot 7月20日发布的一项调查,39%的受访者认为香港房价将在未来6个月内上涨,平均涨幅约为9.4%;22%的受访者估计这段期间物业价格平均下跌11.2%,而在前两次调查中,只有11%的受访者估计物业市场会上升,甚至有一半的受访者估计会下跌,反映香港人对物业市场的态度较上一季更乐观。

超过半数的受访者认为,香港的房屋需求仍然偏高,长远而言,物业市场仍在上升,疫情正在缓和,经济开始复苏,这些都是支持物业价格上升的主要因素。

然而,香港董事长、仲量联行资本市场主管曾焕平,对《21世纪经济报道》表示,香港, 日,一级房地产市场的交易继续回升,“主要是由于一季度之前积压的需求爆发。”然而,由于这一流行病的复发,这些需求可能不会持续很长时间。我们预计今年香港中小型住宅楼宇的楼价会下跌5%至10%,而豪宅的楼价会下跌10%至15%。”

事实上,自2003年以来,香港房价已经创造了连续16年上涨的“神话”,这也是香港房价上涨周期最长的一次。据仲量联行统计,在2008年至2012年量化宽松政策的影响下,抵押贷款利率长期保持在低位,市场资金充裕,导致房价在2008年至2018年的十年间上涨了200%以上。

曾焕平指出,目前,香港面临疫情爆发、经济萎缩、失业率上升等多重因素,房价难以重现2008年金融风暴后的大幅上涨态势。

  失业率继续攀升

根据香港特区政府统计处公布的数据,香港四月至六月经季节性调整的失业率为6.2%,较三月至五月的5.9%高出0.3个百分点,达到15年来的最高水平。就业不足率上升至3.7%,接近17年来的最高水平。

特区政府表示,香港4月至6月的就业总人数为362万,与3月至5月的361.9万相似;总劳动人口约386万人,增加约1.1万人;失业人数增加了约10,000至240,000人;同期,就业不足的人数增加了

香港,劳工和福利部长罗致光,表示,劳动力市场在第二季度继续恶化。然而,随着当地疫情在5月和6月有所缓解,劳动力市场的压力在本季度末显示出缓解的迹象,政府“就业保护”计划的启动也有所帮助。他指出,四月至六月的总就业人数与三月至五月的总就业人数相若,显示就业情况在上季结束时有稳定迹象。

然而,自7月初以来,香港出现了第三波疫情。7月21日,日和香港,出现了61例新诊断病例,其中58例为本地病例。据《21世纪经济报道》记者统计,自7月16日日,疫情爆发以来,香港新增确诊病例已连续6天保持在每日50例以上。罗致光坦言,最近当地疫情再次飙升,经济前景仍面临很大的不确定性。预计未来当地劳动力市场的形势将在很大程度上取决于全球和当地流行病的发展。

随着特区政府在日附近再次收紧“限制集会”,并实施公务员在家办公,星展银行(DBS)经济学家谢家曦, 香港,认为,随着疫情的恶化,预计8月份社会限制将继续,特区政府将在第三季度甚至第四季度维持入境强制隔离措施,进一步削弱人们的消费意愿,失业率将进一步上升至7%。

据莱坊, 林浩文,执行董事介绍,目前,香港失业或半失业人口的购买力主要影响小型住宅。然而,由于经营不善,许多中高层管理人员的收入也受到影响,这降低了他们购买或更换公寓的购买力。

不过,他预测,整体而言,“未来几个月,住宅交易量将在每月4000至5000宗左右,一手市场的表现仍将较好。”

特区政府表示,自6月份以来,已有超过110亿美元的资金流入香港。银行体系资金充足,不断降低抵押贷款利率。香港子午线按揭证券有限公司首席副总裁曹德明,告诉记者,由于央行,量化宽松政策的持续实施,香港保持了资金的流入,一个月银行间同业拆借利率(HIBOR)自3月底达到2.05% (2.05%)的高点以来一直在下降,5月份一个月平均HIBOR已降至0.83%。

据《21世纪经济报道》记者报道,香港银行的按揭利率主要与香港银行同业拆息(HIBOR)挂钩,目前实际按揭利率已降至2.2%,创下过去两年的新低。

  写字楼市场陷入冰封

相比之下,香港的经济衰退对商业房地产市场产生了重大影响。作为香港,的全球金融中心,摩天大楼鳞次栉比的中环,的租金一度在全世界“昂贵”。中环是香港金融业的代名词。在中环的国际金融中心、地标广场和交易广场工作是香港金融行业大多数人的骄傲。中环一直是外国金融机构的大本营。

在2019年全球十大最贵办公室市场中,亚洲有六个席位。其中,中环, 香港连续四年位居全球最贵顶级写字楼之首,年租金为每平方英尺2496港元,比伦敦第二西区每平方英尺222.7美元的租金高出近45%

然而,据《21世纪经济报道》记者报道,许多企业为了控制成本,已经选择搬出昂贵的中环核心区。由于需求大幅下降,上半年中环甲级写字楼租金同比下降17.6%,至每平方英尺100港元,这是香港写字楼市场跌幅最大的一次。随着租金需求的减弱,该地区的租金较去年4月份的高水平下降了23.3%。

据仲量联行统计,今年上半年的建筑面积高达130万平方英尺,创下18年来的新高,其中74%位于港岛区。今年上半年,甲级写字楼新租赁的建筑面积同比下降53%。在此期间,整个甲级写字楼市场录得142万平方英尺的负吸纳量(即新增供应面积超过租赁面积),这是有记录以来整个市场的最高负吸纳量。

仲量联行商务部门主管亚历克斯鲍雅历,表示,由于租赁需求持续疲软,甲级写字楼的空置率升至7.6%,创下2009年9月以来的新高。「在疲弱的经济环境下,我们预期今年下半年的租金需求仍然疲弱。如果中环,的空置率上升,所有地区的下降压力将最大。据估计,年租金将减少25%至30%,但下降幅度预计将在下半年缩小。”

长期以来,香港国际金融公司一直被认为是香港, 中环,超甲级写字楼的标志性建筑,瑞银,港交所、金管局等众多外资银行和监管机构的办公所在地。据报道,澳洲,投资银行麦格理,在今年4月底与国际金融公司(IFC)第一期的业主签署了一项协议,在两年前将20楼的大部分都退了出去,只剩下几层,这使得租赁面积比高峰期减少了近一半。日资券商野村证券今年2月决定租赁二期25层和27层,整体面积从6层减少到4层。

此外,租金的大幅下降降低了甲级写字楼的吸引力,导致今年上半年相关资产价格同比下降14.1%。根据仲量联行的数据,在不确定的市场前景下,买卖双方的预期价差扩大,上半年写字楼总成交量下降91%,至31.1亿港元。

业内人士认为,去年以来的社会波动,加上今年疫情的影响,导致写字楼和商铺租金下调,这是正常的市场反应。此前,香港的房价和租金偏高,短期调整不会改变香港作为国际金融中心的地位。

(文章来源:《21世纪经济报道》)

每日金融名言:每次我读到某家公司削减成本的计划书时,我都想到这并不是一家真正懂得成本为何物的公司,短期内毕其功于一役的做法在削减成本领域是不起作用的,一位真正出色的经理不会在早晨醒来之后说今天是我打算削减成本的日子,就像他不会在一觉醒来后决定进行呼吸一样。——巴菲特

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