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老旧社区改造启动巨量投资建筑装饰、建材等行业将受益

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日前,国务院办公厅下发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》号文件,明确了改造的目标、任务、对象范围、动员群众和社会力量参与的方式、改造资金筹集的方式等关键问题。《意见》在前期试点和调研的基础上发布,无疑为全面推进老旧城市居住区改造按下了“启动按钮”。

在全面推进老旧城市居住区改造的同时,推进城市更新和开发建设方式的转变。老旧住宅区的改造将惠及建筑装饰、建材等行业,并扩大其市场规模。

明确任务和时间表

《意见》提出,到2020年,将对39,000个老旧城市社区进行新装修,涉及近700万居民;到2022年,老旧城市社区转型的体制框架、政策体系和工作机制将基本形成;到“十四五”期末,结合各地实际情况,力争在2000年底前基本完成老旧城市居住区改造任务。

同时,明确城市老旧社区改造的任务,重点改造2000年底前建成的老旧社区。转化内容可分为三类:基础类、完善类和推广类,转化内容的清单和标准根据当地情况确定。科学编制老旧城市社区改造规划和年度改造计划。养老、医疗、护理等相关方面涉及老旧市区居住区各种设施的增加或改造计划,以及相关专业经营单位的管线改造计划,应主动与老旧市区居住区改造计划和计划有效衔接,同时推进实施。

《意见》要求建立和完善专门的工作机制,由政府统筹规划,协调配合,各部门协同努力。利用“互联网共建、治理、共享”等线上线下手段,开展多种形式的基层咨询,积极了解居民需求,促进居民形成共识。明确项目实施主体,促进项目有序实施,完善社区长效管理机制。

《意见》指出,改革资金应由政府、居民和社会力量共同承担。按照“谁受益、谁贡献”的原则,积极推动居民为改造做出贡献,可以通过直接投资、使用(补充建设、持续融资)住宅专项维修资金、转移社区公共收入等方式实现。加大政府支持力度,将老旧城市社区改造纳入保障性安居工程,中央政府将给予财政补贴。支持地方政府通过发行地方政府专项债券筹集重建资金。支持大规模实施老旧城市社区改造,经营实体采取市场化方式,利用企业信用债券和项目收益票据进行债券融资,但不得承担政府融资职能,消除新的地方隐性债务。商业银行为依法实施老旧城市居住区改造的企业和项目提供信贷支持。通过政府采购、新设施有偿使用、资产权益实现等方式。我们将吸引各专业机构和其他社会力量投资于需要改造的各种设施的设计、改造和运营。实施减税和免税政策。

解决城市“顽疾”

分析人士指出,2017年,15个城市将开展为期一年的老旧城市社区转型试点项目。2019年,住建部,与21个部门和单位深入近100个市县,调查了200多个城市的老旧社区

“在老旧社区实施改造后,对于一些前期难以销售的二手房来说,无疑是好消息。”一些二手房销售人员告诉《中国证券报》记者,“例如,安装电梯后,老旧四层以上的住宅区会卖得更好。”此外,社区环境的改善和立面的翻新也将有助于社区二手房的升值。”

中原房地产首席分析师张大伟,认为,从目前来看,老旧住宅区的改造迫在眉睫。对于许多城市来说,2000年以前的房屋占60%以上。特别是老旧部分房屋的电梯改造、给排水、强弱电、供暖、供气管网和电缆等需要政策支持和资金支持。通过对老旧居住区的改造,解决了群众反映强烈的城市管理“顽症”,如设施陈旧、功能不全、物业管理欠缺、居住环境差,有效缓解了城市管理中的各种矛盾,居民的居住环境和设施得到了根本改善,生活质量明显提高,群众满意度提高。

张大伟指出,在此之前,资金来源和老旧社区的模糊界定是老旧社区转型的主要问题,这一指导明确了这些问题,有利于加快转型。明确了转型内容和资金来源,同时需要减税、免税等激励政策。

易居研究院智库中心严跃进,研究主任指出,《意见》明确指出,商业银行依据法律法规为实施老旧城市社区改造的企业和项目提供信贷支持,这实际上表明商业银行积极参与了老旧社区改造的进程。金融机构的参与客观上促进了这种市场的发展。当然,实际上,有关银行和企业关心的是如何贷款,如何从老旧住宅区改造中获取更多的利润。

值得注意的是,许多地区都实施了金融试点政策,以推动老旧的住宅改造项目。在住房和城乡一体化的推动下,建设部,国家开发银行和中国建设银行最近与5个省9个市签署了战略合作协议,在未来5年内共提供4360亿元贷款,重点支持市场力量参与老旧城市社区改造项目。

其中,国家开发银行有望向吉林,浙江,山东,湖北、陕西、中国等五个省市提供2610亿元贷款,建设银行有望向重庆,沈阳,提供服务

住建部指出,老旧城市社区改造不仅是造福人民、满足人民改善生活需求的重要民生工程,也是有效扩大内需、做好“六稳”工作、落实“六保”任务的重要发展工程。目前,我国有大量的老旧城市社区需要重建,情况各异,任务繁重。全面推进老旧城市社区转型,需要建立政府、居民和社会力量的合理共享机制,加快培育大型经营者,鼓励金融机构和地方政府积极探索,持续加大支持力度,吸引社会力量以市场化方式参与。

利好五大产业链

诸葛,找房子数据研究中心的王小嫱,认为,老旧住宅区的改造涉及很多课题,政府、居民和开发商都是重要的课题。政府部门应承担主要责任,动员居民参与并出台政策和计划。随着增量市场的饱和和竞争力的增强,老旧住宅区的改造对开发商来说是一个新的机遇。老旧住宅区的改造无疑将惠及建筑装饰、建材等行业,并扩大其市场规模。

中国证券报记者了解到,建材行业、建筑装饰行业、家具等内部需求、物业等外部需求以及通信设备行业都将受益于旧的变革。其中,钢材、外墙涂料、水泥、砂浆、建筑保温材料、木材等建筑材料属于建材行业;停车设备、绿化设备、电梯等。属于建筑装饰行业。

同时,改造住宅特色、机动车空间等。可以带动居民内部消费需求的增长,如家用电器、家具、家居装饰和汽车,以及休闲健身、养老等其他设施的改善。也会导致社区居民对当地社区的物业、餐饮、零售、教育和养老等服务的消费需求。此外,在通信设施建设方面,光纤到户改造和5G建设将进一步推动新基础设施产业的发展。

《中银证券研究报告》指出,就改造内容而言,今年大力推进的老旧城市社区改造是对以往改造工作的升级版,从单一改造到将改造内容分为三类:一是基础类,包括水暖气路等市政配套基础设施。住宅建筑公共部分的翻新和升级、维护;二是提高档次,包括提升社区的环境和配套设施,并有条件地安装电梯;第三类是推广,包括提供社区公共服务产品,如养老、儿童保健、卫生防疫、助残等。

(文章来源:中国证券报)

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