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房企布局城市更新项目取得土地储备

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土地储备

最近,房地产企业频繁涉足城市更新领域,许多上市房地产企业都在这方面签署了合作协议,或者与成地方政府进行了战略合作。一些专家认为,通过城市更新项目,房企可以在成中心地区和重点城市获得相对较低的土地,有助于促进城市的进一步发展。

根据有关研究报告,市区重建市场将把成变成一个10万亿级的市场。值得注意的是,在政策的支持下,国内外的房地产企业纷纷为大湾区的城市更新规划出了“主线”

获得土储新途径

7月26日,花样年集团和奥园,中国签署了城市更新战略合作协议。花样年集团表示,今后双方将充分发挥各自在项目资源、运营和管理方面的优势,在大湾区城市更新领域开展更深入、更密切的长期合作。7月22日,旭辉控股集团与悦明房地产签署了城市更新合作协议。中国证券报记者发现,上述合作建房企业有城市更新的经验,其中一些位于大湾区

以花样年集团为例,2019年,成立成发展运营有限公司将城市更新确立为公司发展的重要优势。截至2019年12月,公司一半以上的土地储备位于大湾区, 澳, 粤港,大湾区有46个城市更新项目,同时,中国奥园市长期以来一直在规划城市更新领域,目前正在推进40多个项目,涵盖所有“三旧”改造。

悦明地产长期关注东莞市的城市更新。旭辉控股集团的合作涉及东莞市旧城改造等现有土地的开发。7月22日,万科与沈阳市市人民政府签署协议,在沈阳市总投资560亿元。项目形式包括旧城改造。

根据克而瑞房地产研究中心的数据,前100家房企中有47%参与了城市更新,前50家房企中有61%参与了城市更新。

“2019年,中国城镇化率超过60%,城镇化进入中后期。一二线中心地区的招标、拍卖和绞刑机会正在减少,城市更新的需求也在增加。通过参与城市更新项目,开发商可以获得城市中心区的发展机会,并有助于促进城市的进一步发展。城市更新市场的门槛较高,同时对开发商的运营经验要求也较高。参与企业获得土地储备的难度低于成,”中泰国际分析师刘洁琦表示。

广东省房地产研究会常务理事韩世同,表示,随着土地招标、拍卖和挂牌出让的减少,城市更新获得土地储备的方式将使成成为未来的趋势;此外,大部分城市更新的对象是城中村和城区,的中心地区,改造后的市场预期更高。

市场前景广阔

根据亿翰智库的报告,2019年,中国商品房销售额超过16万亿元,前30家企业集中度达到50%。随着房地产行业从增量时代向存量时代的逐步过渡,增量空间将继续缩小,城市更新市场规模将继续扩大。

根据佳兆业集团发布的《2019-2020房地产行业白皮书》,中国房地产总市值已经超过300万亿元。按照每年2%的城市更新率,城市更新已经迎来了6万亿元的市场。随着总市值的不断增加和股票转换率的不断提高,市场最终将迎来一个10万亿元的大轨道。

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政策总是在起指导作用。2009年,广东省出台了“三旧”改造政策,明确了“三旧”改造、土地出让和历史用地程序的操作指南。同年,深圳引入了城市更新方法。

在政策和资源等诸多因素的驱动下,成, 大湾区成为住宅企业城市更新的“战场”。根据克而瑞房地产研究中心的数据,前100家房地产企业中有27家参与了广东省,的城市更新业务,热门城市包括广州,佛山和深圳

刘洁琦告诉记者,这主要有三个原因:第一,广东省的房地产业发展较早,老工厂和老村庄资源丰富;第二,政策更加支持。广东省在2008年左右开始了旧的改革。2019年,广东省出台了加快推进三旧改造、促进高质量发展的指导意见,政策环境进一步改善;第三,作为国家战略,粤港、澳和大湾区的建设具有广阔的发展前景。

与此同时,参与城市更新项目的住宅企业的本土化特征明显。例如,广东省参与城市更新的房地产企业包括佳兆业, 富力房地产和万科这类房地产企业在当地城市更新方面有着丰富的经验。例如,富力房地产公司和佳兆业建造的猎德村参与了旧的“项目”。近年来,国外房地产企业纷纷在大湾区,部署,如升龙、阳光城。刘洁琦认为,广东房地产市场门槛较高,竞争激烈,对开发商的本土经验要求较高。这是国外房地产企业面临的主要问题。

在其他重点城市,上海显示了当地国有企业的优势;北京的国有房地产企业非常活跃,成,如首开、中海,是北京城市更新的主要参与者

尚有问题待解

城市更新面临谈判难度大、开发周期长等诸多问题。

“很难与成的村民达成拆迁补偿协议。达到政府规定的协议比例并不难,但少数人不得不付出高昂的价格,项目推广受阻。”韩世同告诉中国证券报,就广州市场而言,一些城市更新项目进展缓慢,开发周期较长。

韩世同指出,广东省“旧城”改造是困难的,但它面临着平衡多方利益的问题。在刘洁琦看来,市区重建计划的实际推行会受到本地政策、经济环境及其他因素的影响。

此外,“旧村”改造倾向于选择有老改造经验的企业。这在一定程度上为参与企业设置了门槛。以韩世同,为例,在广东省市场,佳兆业、富力等当地房地产企业是当地旧房改造的主要参与企业。他们除了有丰富的当地旧房改造经验外,还熟悉当地村民,在成拆迁补偿谈判和业主搬迁速度方面有优势。

(文章来源:中国证券报)

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